Die Mehrheit der Deutschen wünscht sich in den eigenen vier Wänden zu leben und laut einer Studie der Postbank gilt bei zwei Drittel die selbstgenutzte Immobilie als optimale Form der Altersvorsorge. 

Neben der "emotionalen Rendite" - durch den Besitz der eigenen vier Wände - haben Eigenheimbesitzer im Schnitt mehr Platz zum Wohnen und stehen finanziell besser dar als vergleichbare Mieter. Dazu stellt der Finanzjournalist Franz Netter in seinem Kommentar im Capital vom 31.03.2016 fest, dass vorallem der Besitz von Immobilien wohlhabend macht.

Das wird in einer Studie der Deutschen Bundesbank zu Vermögen und Finanzen privater Haushalte in Deutschland (Monatsbericht März 2016) deutlich: Wohnungseigentümer verfügen über hohe Vermögen. Familien, die in einer abbezahlten Wohnung leben, haben ein durchschnittliches Nettovermögen von 482.500 €, Mieterhaushalte hingegen verfügen nur über 51.800 €. 

Aussagekräftiger ist es die Mediane des vermögnes zu betrachten, d.h. die Werte, welche die Haushalte in eine reichere und ärmere Hälfte teilen. Bei Eigentümern ohne Hypothek liegt der Median des Nettovermögens bei 262.200 €, bei Eigentümer, die noch Schulden abbezahlen, bei 146.500 €. Der Median der Mieterhaushalte liegt bei nur 10.100 €, was eindrucksvoll belegt, dass Wohnungseigentum - statistisch betrachtet - massiv zum Aufbau von Vermögen beiträgt. Zusätzlich korelliert Wohneigentum mit der Höhe des Finanzvermögens. Eigentümer ohne Hypothek kommen auf ein Finanzvermögen von 42.500 € (Median), Eigentümer mit Hypothek auf 29.300 € und Mieter auf 6.700 €.  

In diesem Seminar werden Vor- und Nachteile beim Erwerb einer selbstgenutzten Immobilie besprochen. Wenn ein Immobilienkauf ihren individuellen Wohnbedarf befriedigen kann und in ihren finanziellen Rahmen passt, werden wichtige Punkte für Auswahl, Kauf und Finanzierung von Wohneigentum erarbeitet.

Dazu zählt eine Kosten-Nutzenanalyse, wie vom Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) im Januar 2016 vorgestellt. Auf der Kostenseite stehen Zinsen, Substanzverlust, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowie Kosten für das Eigenkapital. Auf der Nutzenseite steht die erzielte Mietersparnis und die potentielle Wertsteigerung der Immobilie. Aufgrund der niedrigen Zinsen und der positiven Preisentwicklung - auf den meisten Immobilienmärkten - unterstützt diese Analyse den Immobilienkauf, trotz der oft hohen Anschaffungskosten.

Eine Studie des IW vom 17.04.2018 kommt zu dem Schluss, dass trotz leicht steigender Zinsen Selbstnutzer in Deutschland gegenüber Mietern einen Kostenvorteil von rund einem Drittel haben. Die Ursache für diesen Kostenvorteil ist die Zinsentwicklung. Die Zinsen - zwischen 2010 und 2017- sind stärker gefallen als die Kaufpreise gestiegen sind. Dieser Kostenvorteil erlaubt neben der Finanzierung auch das Abbezahlen, wenn die jährlichen Kosten für Zinsen, Unterhalt und Abnutzung - etwa 3% vom Kaufpreis - unterhalb der vergleichbaren Miete liegen. In dieser Konstellation kann durch Tilgung des Kredits Vermögensaufbau stattfinden.

Um mindestens 35 Jahre lang die erworbene Immobilie abbezahlen zu können, sollte der Immobilienkauf rechtzeitig stattfinden. Doch dies ist schwierig, da junge Haushalte häufig nicht über die finanziellen Mittel verfügen, um Erwerbsnebenkosten und Eigenkapital aufzubringen. 

Für teure Immobilienmärkte wie Suttgart und München fällt der Vorteil des selbstgenutzten Wohneigentums mit 27 und 26% geringer aus als auf weniger teuren Märkten, wo die Vorteile deutlich über 30% liegen. Für den Heidelberger Immobilienmarkt wurden Selbstnutzerkosten von 7,45 €/qm und ein Kostenvorteil gegenüber Miete von 27% ermittelt. Dies gilt für derzeit günstige Zinsen von etwa 2% p.a.. Wenn nach Ende der Zinsbindung der Zins auf 3,5% ansteigt würde der Kostenvorteil auf 22% sinken. Da ein Finanzierungs-zeitraum von 35 Jahren unterstellt wurde, gibt es langfristige Risiken, wie höhere Zinsen und sinkende Immobilienpreise. 

Zu dem Thema Mietersparnis und laufende Kosten vom eigenen Haus gibt ein Artikel im Focus vom 09.09.2016 einen guten Überblick. Laut Beispielrechnung für ein 100 qm Haus - mit einer kalkulierten Kaltmiete von 1.200 € - entstehen zusätzliche Kosten von knapp einem Drittel der Miete. Kosten für Grundsteuer, Versicherungen, laufende Instandhaltung und Rücklagen für Großreparaturen liegen bei 376 €/Monat. 

Neben Kaufpreis und Zinsen ist die zukünftige Preisentwicklung der gewünschten Immobilie von entscheidender Bedeutung bei der Kosten-Nutzenanalyse. Dabei spielt die zukünftige Wohnraumnachfrage am Ort eine wesentliche Rolle. Laut einer prognos Studie vom 31.05.2017 wächst die Bevölkerung in Deutschland. Darüber hinaus steigt die Anzahl der privaten Haushalte, da in neugebildeten Haushalten immer weniger Personen pro Einheit leben. Somit steigt der Bedarf an neuen Wohnungen, jedoch nur in Gegenden mit dynamischen Wachstum. 

Als größter Engpass beim Wohnungsneubau erweist sich die geringe Verfügbarkeit von Bauland und die daraus resultierende Knappheit an preisgünstigen Wohnungen. Wenn in den Ballungsräumen gebaut wird, dann vorwiegend im hochpreisigen Segment. Anders hingegen sieht es in Regionen jenseits der Ballungsräume aus, wo das Wohnungsangebot die Nachfrage ist oft übersteigt. Die Folgen sind Preisrückgänge, Leerstand und die Gefährdung der Wirtschaftlichkeit des Immobilienbesitzes.

Abschließend gibt es eine Übersicht zum Heidelberger Immobilienmarkt. Was kosten Heidelberger Wohnimmobilien und wie entwickeln sich die Preise in den einzelnen Segmenten und Lagen? Für Heidelberg besteht laut GEWOS Studie bis 2030 ein über die Bahnstadt und die Konversionsflächen hinausgehender Bedarf von 6.200 weiteren Wohnungen. Anhand konkreter Zahlen kann eine 

Selbst habe ich 2012 in der Heidelberger Bahnstadt eine von meiner Frau und mir bewohnte Immobilie erworben.