Immobilien sind die bedeutenste Anlageklasse in Deutschland (Wirtschaftsfaktor Immobilien 2017). Rund 82 Millionen Menschen in Deutschland leben in gut 41 Millionen Wohnungen mit einem Nettowert von ca. 4,8 Billionen Euro. Knapp die Hälfte der Haushalte lebt in Eigentum und 9% der Haushalte verfügen über vermietetes Wohneigentum. 

Bei Wohnungen handelt es sich um besondere Güter, die an einen festen Standort gebunden und elementare Bedürfnisse ihrer Bewohner nach Schutz und Wärme befriedigen. Eine Investition in Wohnimmobilien sollte aufgrund des hohen Investitionsvolumen, dem langen Lebenszyklus, dem komplexen Mietrecht sowie den hohen Transaktionskosten - von rund 10 bis 12 Prozent für Makler, Notar sowie Grunderwerbssteuer - gut abgewägt werden. 

Auswahlkriterien für eine geeignete Immobilie

Die knapp 4 Millionen privaten Vermieter in Deutschland erzielten 2015 Nettoeinnahmen von rund 35 Mrd. Euro. Bei über 80% der privaten Vermieter lagen die Nettoerlöse unter 10.000 €/Jahr, sodass Vermietung nur zu einem kleinen Teil der Einkommnen dieser Haushalte beitrug.

Um mit der Vermietung einer Immobilie erfolgreich zu sein, sind Bruttomietrendite, Investitionskosten, Erhaltungsauf-wand und Nettomietrendite sowie langfristige Wertsteigerung entscheidende Faktoren.

Neben den blanken Zahlen ist die Qualität des Standorts entscheidend. Langfristige Wohnraumnachfrage am Ort sowie gute Wirtschaftslage der Mieterhaushalte sichern kontinuierliche Vermietbarkeit und auskömmliche Miethöhe. Weitere wichtige Kriterien sind die Mikrolage (zentral, gute Infrastruktur, kein Lärm, hohe Sicherheit), Wohnungsgröße, Ausstattung und Zustand der Immobilie. 

Anhand der Bruttomietrendite lässt sich der Wert (= angemessene Kaufpreis) einer Immobilie nur sehr grob erfassen. Dazu teil man die Jahresnettokaltmiete durch (Kaufpreis + Kaufnebenkosten + eventuelle Sanierungskosten) und multipliziert mit 100. Auf teuren Immobilienmärkten, wie Heidelberg, liegt die Bruttorendite oft unter 4%, d.h. die Immobilie kostet mehr als das 25-fache der Jahresbruttomiete. Die Postbankstudie Wohnatlas 2017 zeigte, dass in Großstädten wie Berlin, Frankfurt und Stuttgart das 25 - 30-fache und in Hamburg und München sogar das 30 - 35-fache der Jahresmiete für den Kauf einer normal ausgestatteten 100 qm Wohnung gezahlt wird. 

Um die Nettomietrendite einer Immobiliezu ermitteln, müssen von der Jahresnettokaltmiete noch die Bewirtschaftungskosten abgezogen werden. Hierzu zählen Instandhaltungkosten, Verwaltungskosten und ein Mietausfallwagnis. Pauschal liegen die Bewirtschaftungskosten bei etwa 20% der jährlichen Mieteinnahmen. Gerade bei älteren Objekten wird dieser Rahmen schnell überschritten und die jährlichen Kosten für Instandhaltung liegen >2% der Anschaffungskosten. Für eine präzisere Berechnung, sollten die Instandhaltungs-aufwendungen an Zustand und Alter der Immobilie sowie das Mietausfallwagnis an den jeweiligen Wohnungsmarkt angepasst werden.

Gibt es Bauschäden, entsprechen Zuschnitt und Ausstattung den heutigen Anforderungen, wie ist der energetische Zustand, wie hoch sind die Nebenkosten, gibt es einen Sanierungsstau, welche Instandhaltungsmaßnahmen wurden wann durchgeführt?

Neben einer fachmännischen Analyse des Gebäudezustands sollte die Zusammensetzung der Mieterschaft, deren Fluktation und Zahlungsmoral erkundet werden. Bei Eigentumswohnungen können dazu die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen eingesehen werden.

Um die erzielbare Nettorendite der Investition abschließend zu beurteilen spielen die Restnutzungsdauer des Gebäudes, das Wertsteigerungspotential, die Finanzierung sowie die Steuerlast des Erwerbers eine wichtige Rolle.

Der Finanztip-Chef Hermann-Josef Tenhagen äußert sich in einem n-tv Interview vom 25.01.2017 skeptisch, ob Maklerversprechen mit Renditen zwischen 4 und 6% wirklich zu erzielen sind. Berechnungen von Finanztip für ein konkretes Beispiel ergeben eine Rendite von 3,4%, wenn alles gut geht. Das Beispiel wurde berechnet für eine 70 qm Wohnung, die 210.000 € (ohne Nebenkosten) kostet, 8.400 € jährliche Miete einbringt und mit einem Kredit zu einem Zinssatz von 2,5% sowie 100.000 € Eigenkapital finanziert wird. 

"Im Einkauf liegt der Gewinn". Diese Kaufmannsweisheit gilt auch für eine erfolgreiche Immobilieninvestition, besonders, wenn man die stark gestiegenen Immobilienpreise berücksichtigt. Laut IMX Immobilienindex von Immobilienscout 24 stiegen zwischen Juli 2016 und Juli 2017 die Angebotspreise für Wohnungen um 8,5% (Neubau) bzw. 12,6% (Bestand).

Im gleichen Zeitraum legten die Angebotsmieten um 4,2% zu. Diese Auseinanderentwicklung zwischen Kaufpreisen und Mieten belastet die Mietrendite und verringert somit das Potential für zukünftige Wertsteigerungen. 

Jochen Möbert von der Deutschen Bank hält langfristig Über-bewertungen angesichts der Knappheit an Wohnraum für unvermeidbar und erwartet, dass Deutschland am Ende des Jahrzehntes die höchsten Fehlbewertungen von Immobilien innerhalb der Eurozone aufweist.

Auch Bundesbankvorstand Andreas Dombret äußerte sich im Mai 2017 skeptisch zu der rasanten Preisentwicklung auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt und warnte vor den Gefahren einer aufziehenden Preisblase. 

Anhand welcher Parameter können wir die zukünftige Nachfrage an einem Standort und somit die Wertsteigerung vorhersagen? Dazu werden demographische Trends und wirtschaftliche Entwicklung analysiert, wie z.B. der Werthaltigkeitsindex der Postbank vom 06.07.2015.

Finanzierung

Die Besonderheit bei Immobilieninvestitionen ist der oft hohe Einsatz von Fremdkapital. Bei 1,5 - 2 % p.a. Zinsen für zehnjährige Darlehn sind diese Kapitalkosten aktuell niedrig, sodass Nettorenditen von 3% attraktiv erscheinen, zumindest unter Berücksichtigung der Steuereffekte. Steuermindernd sind die Zinskosten sowie die Abschreibung von 2%/Jahr auf die Anschaffungskosten des Gebäudes. 

Wichtig bei der Immobilienfinanzierung ist die Situation nach Auslaufen des Darlehns. Soll/kann die Immobilie jetzt verkauft werden? Im Falle eines Verkaufs wäre der Gewinn - nach 10 Jahren Haltefrist - steuerfrei. Wenn ein neues Darlehn zur Finanzierung der Restschuld benötigt wird, stellt sich die Frage, wie hoch wird der zukünftige Zinssatz bei der Anschlussfinanzierung ausfallen und kann dies zu einer Kreditrate führen, die das persönliche Budget übersteigt und zu Liquiditätsengpässen führt.

In diesem Seminar helfe ich Ihnen bei der Kalkulation einer soliden Immobilienfinanzierung und untersuche mit Ihnen vorhandene Risiken.

Rendite-Risiko-Verhältnis

Immobilien als Geldanlage erfreuen sich großer Beliebtheit und zeichnen sich durch hohe Wertstabilität aus, wenn sie an guten Standorten liegen und kontinuierlich steigende Mieteinnahmen erzielen.

Da oft sämtliches verfügbares Kapital in eine Immobilie investiert wird, entsteht ein sogenanntes "Kumpenrisiko", das schlimstenfalls im Verlust sämtlichen Vermögens endet. Daher sollten Sie Risiken wie regional sinkenden Wohnraumnachfrage und Mietausfall, hohe Instandhaltungs- und Renovierungskosten sowie steigende Kosten bei der Refinanzierung kalkulieren und gegebenenfalls alternative Anlageformen evaluieren. 

Rechte und Pflichten des Vermieters

Bevor sie eine Immobilie zur Vermietung erwerben, sollten Sie sich über Rechte und Pflichten des Vermieters informieren. Das deutsche Mietrecht ist umfangreich und schützt in vielen Aspekten die Bedürfnisse der Mieter. Weiterführende Informationen dazu bietet das Seminar: Immobilien erfolgreich bewirtschaften.