- Nachgebesserte Mietpreisbremse zum 01.01.2019

- Bald 4.000 Bewohner in der Heidelberger Bahnstadt

- Steigende Bevölkerung in vielen Bundesländern

- Weniger Neubauten in Heidelberg

- Rückgang der Baugenehmigungen im 1. Halbjahr 2017

- Risiken bei Häusern auf dem Land und bei Mikroapartments

- Fehler privater Käufer und Vermieter

Die vollzogene Trendwende beim Rückgang der Bevölkerung in Deutschland, verursacht durch Zuwanderung und ansteigende Geburtenrate, wird die Wohnraumnachfrage zukünftig weiter anheizen. Im September 2017 prognostizierte das Institut der deutschen Wirtschaft für 2023 einen Höchststand der Bevölkerung Deutschlands von 83,9 Millionen. Auf lange Sicht - bis 2035 - wird die Bevölkerung nur gering abnehmen und mit 83,1 Millionen über der heutigen Zahl liegen.

Für Baden-Württemberg ist eine Bevölkerungszunahme prognostiziert, die sich auf Städte, wie Heidelberg, konzentrieren wird.  Somit ist der Heidelberger Immobilienmarkt durch kontinuierliche Bevölkerungs-zunahme, hohe Nachfrage, begrenztes Angebot und steigende Preise geprägt. Eine Prognose für Heidelberg aus dem April 2019 geht von einer weiter steigenden Bevölkerung aus. Ende 2018 lebten 147.437 Menschen mit Hauptwohnsitz in Heidelberg. Für 2035 werden 172.812 Einwohner pronostiziert, eine Steigerung um 17,2%. 

Laut GEWOS Studie von 2013 und dem Handlungsprogramm Wohnen für Heidelberg aus dem September 2016 hat Heidelberg einen jährlichen Neubaubedarf von mindestens 800 Wohnungen. Die hohe Wohnungsnachfrage wird durch die boomende Wirtschaft mit aktuell 117.500 Arbeitsplätzen getrieben. Heidelberg ist eine junge Stadt mit 39.000 Studierenden an fünf Hochschulen. Dabei ist die Universität Heidelberg (mit Klinikum) der größte Arbeitgeber mit 14.500 hauptberuflich Beschäftigten. 

Die hohe Wohnraumnachfrage in Heidelberg trifft auf ein traditionell knappes Angebot an Flächen, sodass mit anhaltender Wohnungsknappheit und stabilen bis steigenden Preisen zu rechnen ist. Das zeigt sich besonders im unregulierten Bereich der Neubauwohnungen, wo der Median der Angebotspreise 2018 laut Immowelt um 13% auf 12,00 € Nettokaltmiete gestiegen ist. Auch die Entwicklung der Bahnstadt und der Konversionsflächen reicht nicht aus, die Nachfrage zu bedienen. Besonders knapp bleibt das Segment der preisgebundenen Wohnungen, wo bis 2020 pro Jahr 400 zusätzliche Einheiten benötigt werden.

Durch die Entwicklung der Bahnstadt kam es ab 2011 zu einer starken Zunahme der Neubautätigkeit und es wurden zwischen 630 und 888 neue Wohnungen pro Jahr fertig. Nachdem der Bau der Bahnstadt weit vorangeschriten ist und sich die Arbeiten auf den Konversionflächen noch in den Startlöchern befinden, wuchs der Heidelberger Wohnungs-bestand 2017 nur noch um 163 Einheiten auf insgesamt 76.700 Wohnungen. Aufgrund der aktuellen und zukünftigen Bauaktivitäten in den Stadtteilen Bahn-, Südstadt und Kirchheim wird sich das zukünftige Bevölkerungswachstum auf diese drei Stadtteile konzentrieren, wo mit einer Zunahme von >25% gerechnet wird.

In der Bahnstadt leben im Juni 2018 bereits 3.908 Menschen in ca. 2.355 Wohnungen. Bisher wurden 1.100 Kaufimmobilen veräußert laut Information der S-Immobilien Heidelberg und das Vermarktungsende zeichnet sich jetzt ab. Zukünftig werden in der Bahnstadt überwiedend Mietwohnungen entstehen und bis 2025, wenn alles fertig ist, sollen 6.500 Menschen in dr Bahnstadt leben.  

Als Reaktion auf die anhaltend hohe Nachfrage an Kaufimmobilien, werden anstelle von ursprünglich geplanten Gewerbebauten zusätzliche Wohnungen gebaut, z.B. auf dem Baufeld Z4 (neben dem Sky Labs). 2017 planten hier die Deutschen Wohnwerte ein zusätzliches Projekt mit 165 Wohneinheiten, die verkauft werden sollen. Wie so oft in Heidelberg, dauert es von der Planung bis zur Umsetzung lange. Bis April 2019 ist auf Z4 nichts passiert.

Die zuletzt fertiggestellten Mietwohnungen im Heidelberg Village wurden zwischen 12 und 20 €/qm Nettokaltmiete - zuzüglich 85 € für einen Stellplatz - angeboten (Stand Januar 2019), wobei bei einem Teil der aktuellen Angebote ein Rückgang der sehr ambitionierten Angebotspreise zu beobachten war.

Dazu kamen einige Vermietungsangebote im Colours und Urban Elements, die ursprünglich als Eigentumswohnungen vermarktet wurden. Hier liegen die Angebotsmieten zwischen 10,50 €/qm für eine zeitlich begrenzte Vermietung und 21 €/qm für ein Penthaus direkt an der Promenade, mit Blick auf die Felder.  

185 Mietwohnungen werden auf dem Baufeld SE2, zwischen Bahnstadtschule und Heidelberg Village gebaut. Hier hat die städtische Wohnungsbaugesellschaft GGH im Sommer 2017 mit dem Bau des "Meilen-Stein" begonnen und im September 2018 Richtfest gefeiert. Neben den Ein- bis Vier-Zimmer-Wohnungen besteht der Komplex aus einer Kindertagesstätte mit 50 Plätzen, einem Bürohaus, 15 Gewerbeeinheiten, zwei Restaurants sowie einem Hotel mit 84 Zimmern. Hier hat die Vermietung im April 2019 begonnen. Die Kaltmiete beträgt 13,00 €/qm und die ersten Einzüge sind ab August 2019 geplant.

300 Mietwohnungen baut der Freiburger Bauträger Unmüssig auf dem Gelände des Nahversorgungszentrums der Bahnstadt. Am 8. Februar 2017 starteten die Erdarbeiten zu diesem zentralen Objekt unter dem Namen Westarkaden.

Am Projektende, im Jahr 2022, wird mit 6.500 bis 6.800 Bewohnern in der Bahnstadt gerechnet. Dazu sollen im Rahmen eines modernen Quartiers mit Kombination aus Leben und Arbeiten etwa 5.000 Arbeitsplätze kommen. 

Außerhalb der Bahnstadt konzentriet sich die zukünftige Stadtentwicklung auf die Konversionsflächen, die von der US-Army verlassen und durch die Stadt Heidelberg angekauft worden. In der Südstadt - im Mark Twain Village - werden rund 1.300 Wohnungen entstehen. Davon 70% im bezahlbaren Segment, als Miet- und Eigentumswohnungen.

Ab Juni 2016 wurden die ersten 80 Drei- bis Fünf-Zimmerwohnungen östlich der Römerstraße durch die Gesellschaft für Grund- und Hausbesitz GGH vermietet. Die Mietpreise lagen bei 8,20 - 8,50 €/qm Kaltmiete oder mit Wohnberechtigungsschein bei gut 6 €/qm. Diese Vermietung ist abgeschlossen. Weitere Mietwohnungen werden erst Anfang 2019 zur Verfügung stehen. 

Für Heidelberg typisch sind die sehr unterschiedlichen und differenzierten Preisentwicklungen in den Stadtteilen und die außergewöhnlich große Bandbreite der Bodenwerte (Grund-stückspreise) für Wohnbauland. Die Mieten und Kaufpreise variieren stark zwischen den teuren und zentralen Stadtteilen Altstadt, Bahnstadt, Bergheim, Handschuhsheim, Neuenheim und Südstadt sowie den preiswerteren Stadtteilen Boxberg, Emmertsgrund, Kirchheim, Rohrbach, Schlierbach, Wieblingen und Ziegelhausen, die an der Peripherie Heidelbergs liegen. Für begehrte Wohnlagen werden qm-Preise zwischen 6.000 und 8.000 €/qm verlangt. In Teillagen von Rohrbach, östlich der Rohrbacherstraße - im Bereich der Panoramastraße - liegen weitere teure Wohngegenden.